שירותים ושאלות נפוצות  - FAQ השקעות בפולין

מהות הפעילות שלנו הינה לעזור למשקיעים בכל שלב של ההשקעה, החל ממידע ראשוני, גם לעזור למי שכבר בחר נכס, כולל יצוג בפגישות ועד ליעוץ בנוגע לנכס קיים. חלק מהנושאים מעבר לקנייה/ תווך, כוללים: שיפוץ, גימור, פיצול, הכוונה לבעלי מקצוע, חשבון בנק, ניהול רגיל, ניהול לטווחים קצרים ועוד.

 

כפי שהוצג בעמוד הבית, עיקר השירותים הינם:

סיור וביקור בכמה נכסים לפי קריטריונים שהלקוח קובע, הסברים אודות כל האפשרויות, סיכונים וסיכויים, משלוח אקסל וסקרי שוק ותאום מול כל הגורמים הנדרשים.

השירות מותאם לכל לקוח באופן אישי. למטה תשובות לחלק מהשאלות הנפוצות בנושא רכישת נדל"ן בפולין.

:שאלות נפוצות

1. האם ניתן לקבל מימון או משכנתא בפולין למטרת רכישת נדל"ן? התשובה הקצרה היא לא. יחד עם זאת, ניתן לנסות לבקש מבנקים מימון לאחר חצי  שנה של הכנסות בפולין (רצוי שנה מלאה). בכל מקרה התהליך לא קל ופשוט. מדוע? ככל הנראה להגן על המערכת הבנקאית ועל שוק הנדל"ן מעיוותים שעשויים להיווצר ע"י השקעות זרות ממונפות (הדבר עשוי ליצור בועה למשל).

2. האם וורשה עדיפה? או עדיף עיר אחרת? יש כמובן ביטחון מסוים ונוחות ברכישה בוורשה, אך צריך לקחת בחשבון ששם המחירים עלו מאוד והתשואות נמוכות יחסית (אפילו 3-4 אחוז לפני מיסים). כמו כן יש צפי של היצע גדול בפרברים וסכנה לנכס ריק בפרויקטים גדולים/חדשים, ואם כבר משקיעים רצוי רק במרכז של המכרז בשכונת "Śródmieście", עד 20 דקות הליכה ברגל מתחנת מטרו צנטרום. רצוי מאוד יד 2 לשיפוץ, כאשר המחיר נמוך יחסית, ולהימנע ממוכרים ששיפצו בשביל למכור (סכנה לשיפוץ זול). אם כבר קניתים דירה בפרויקט חדש גדול, שימו לב ותשקיעו מחשבה ותשומת לב לגימור ולעיצוב הפנים. גם תבחרו חברת ניהול בלי הרבה דירות באותו פרויקט. אם אתם לפני השקעה בפרויקט גדול, כדאי מאוד לבחון לעמוק בדיוק איזה דירה בוחרים מבחינת מיקום בבניין, נוף, מבנה הדירה ואשפריות לשינויים בא (סגירת חדרים נוספים למשל) והתאמות, נוף ועוד. גם יש לקחת בחשבון שבפרוקיט גדול ייתכן מאוד ויהיה קשה למצוא דייר אם יש היצע גדול של דירות באותו זמן בפרויקט, וגם כאשר יש דייר, כנראה ששכר הדירה לא יהיה גבוהה בשנה הראשונה בשל התחרות למצוא דיירים כאשר ההיצע גדול.

לשם תשואה קצת יותר גבוהה, וגם פוטנציאל גדול יותר לעליית ערך, רצוי ללכת למקום בו יש פחות משקיעים זרים וכרישי נדל"ן מקומיים - וורוצלאב, קטוביץ, לודג'.

בכל מקרה אנו ממליצים לפחות לבחון השקעות בערים שונות, ואם כבר וורשה לבחון מספר אפשרויות במהלך סיור.

3. האם דרכון פולני עוזר?  לרוב לא! לא צריך דרכון פולני או אירופאי לקנות דירה בפולין. כל אזרח ישראלי יכול לעשות זאת על בסיס דרכון ישראלי בלבד. דרכון פולני עוזר רק אם הנכס קרוב לגבול או ים (כולל גדנסק), או שהוא מוגדר מסחרי או כולל חלקת אדמה, אז צריך אישור מיוחד ממשרד הפנים (לוקח עד חצי שנה ועלה עד 5000 זלוטי כולל עו"ד, תרגומים ואגרות).

4. מה המחיר למ"ר בערים הגדולות? מחיר במרכז וורשה יכול להיות בקלות סביב ה 12 אלף למ"ר בבניין ישן, אך נמוך עד כדי 7 אלף בפרברים ובשכונות. תלוי מאוד במיקום ואיכות הבניין. פרויקט בבניין חדש ואיכותי במרכז וושרה יכול להיות אפילו מעל 16 אלף למ"ר עוד לפני גימור. בקראקוב מספרים דומים אך להוריד 1000 למ"ר בכל בדרך כלל. בערים אחרות בין 20-40 אחוז יותר זול מוורשה. לרוב התשואות בכל המקומות דומות, אך  לרוב ככל שהעיר קטנה יותר, התשואה גבוהה יותר, אך הסיכון מעט יותר גבוהה. במקרים של השכרה לטווחים קצרים לתיירים, נכס קטן במרכזי ערים עשוי להניב תשואה גבוהה יותר.

5. מה התשואות? שאלת הזהב. תשואה קלה ופשוטה ללא מאמץ מצד המשקיע או סיכון מיוחד (לבוא לקנות וללכת) תהיה בוורשה וקראקוב סיביבות 4 אחוזים, בכל הערים האחרות סביבות 6 אחוזים. לרוב אחרי כל ההוצאות והניהול, אך לפני מס. אם הכוונה להשיג תשואה גבוהה יותר, יש לבחון כמה נכסים, לעשות מו"מ ולתת מחירים די אגרסיביים, לשפץ (לפחות קצת), ואז התשואה עולה ב 1-2 אחוז. יותר מזה אפשר להשיג ע"י רכישת נכסים לפיצול ושיפוץ כבד (7-8 אחוזים). לחילופין קצת מזל בשוק ההשכרה לטווחים קצרים גם יכול להביא לתשואות גבוהות, עד 10 אחוזים (נכס במיקום מצוין בלבד ומפעיל טוב). ניתן לשפר תשואה בכל עיר ע"י גימור ועיצוב פנים טוב.

6. האם בטוח לקנות ולהחזיק נדל"ן בפולין? האם יש טאבו פולני? לדעתנו כן אפילו מאוד. יש טאבו מאוד מסודר וניתן לראות בעלות באינטרנט, כולל הערות אזהרה, משכנתאות ועיכולים. הקנייה והרישום נעשה ע"י נוטריון notary public, שהינו גם למעשה נציג המדינה ובודק את כל הצדדים. הוא זה שעורך את הסכם הרכישה ומגיש אותו לרשם המקרקעין והשכנתאות מיד לאחר חתימה, כולל גם דרך מערכת אלקטרונית. במקרים רבים הכספים יעברו דרך חשבון נאמנות שלו, או במקרה של קנייה מקבלן, הנוטריון מחויב ע"פ חוק לבדוק את כל מסמכי ואישורי הקבלן טרם המכירה, כולל מסמכים בנקאיים והטאבו כמובן.

הקבלנים מצידם מחוייבים להפיק תשקיף, וגם לתת אחריות על הבנייה של לפחות 5 שנים, או שנתיים להתקנים בתוך הדירה.

7. האם צריך עו"ד בקניית נכס מקבלן? לא חובה, אך אפשר לשם הסברים. אם הקבלן גדול וטוב, בעל מוניטין והרבה פרוקיטים מוצלחים - עו"ד זו עלות שאפשר לחסוך. היזם לא ממש יעשה שינויים בהסכם כי יש לו הרבה לקוחות וזה יצור בעיה, ובכל מקרה רוב תוכן ההסכם מוכתב ע"י המחוקק ונבדק ע"י הנוטריון. לפעמים מתרגם מוסמך טוב, יחד עם נוטריון טוב, ייתן מענה טוב לכל השאלות ויוסבר אם ומתי יש מעט גמישות לשינויים. יד 2 זה כבר סיפור אחר ועו"ד מקומי מומלץ מאוד, בעיקר עם יש מורכבות מסוימת בעסקה. 

טיפים נוספים: מי שקונה מקבלן, טוב יעשה אם ישלח איש מקצוע בלתי תלוי לבדוק ליקויים בדירה בזמן המסירה (לא מטעם היזם, המשווק או חברת הגימור שקשורה אליהם). אח"כ מסובך יותר לדרוש תיקונים ושיפורים אם מתגלים בעיות וליקויים. כל גורם שיש לו קשר ליזם, לא ירצה "להציק" ליזם ולגרום לו לעשות עוד עבודה, מחשש שהיזם יפסיק את שיתוף הפעולה עמם. כמעט תמיד יש מספר ליקויין קטנים שאפשר לתקן ולשפר (שריטוט, סדקים למשל) ולפעמים ליקויים קצת יותר רציניים כמו קיר או רצפה לא ישרים. יש גם דברים שאולי עומדים בתקן, אך עדיף לנסות לבקש מהיזם לשפר אם צריך (שהקיר יהיה כמה שיותר חלק למשל).

מי שקונה יד 2 - רצוי שיבחן את הסוגיות הבאות: האם הדירה והבניין מתאימים לקהל יעד צעיר, סטודנטים ותיירים? עובדים מחברות רב לאומיות? (משפחות לא שוכרות דירות בפולין לרוב, אוהבים לקנות עוד לפני החתונה). מה סוג החימום? (עדיף שיהיה מהרשת העירונית למשל) האם הגוף שמנהל את הבניין (סוג של ועד בית חברה או אגודה) מתפקד? יש לו כסף בקרן השיפוצים? האם יש אור בדירה? (פונה דרומה למשל) אם אמרו שיש מחסן או חנייה, האם זה בטאבו או מוגדר באופן רישמי? (או רק סידור בע"פ בין הדיירים) כמה זמן הדירה בשוק? האם ניתן לפצל? (כמה שיותר חדרי שינה זה יותר טוב לתשואה). אלו כמה דוגמאות.

אנו לרוב מטפלים בהשקעות החל מ- 350 אלף ש"ח, ומתמקדים רק בנדל"ן במרכזי ערים גדולות, באיכות גבוהה מהממוצע. אנו נמנעים מלעסוק בבתים ונדל"ן אשר מצוי בשכונות ופרברים.

כחלק מהשירות, אנו נראה ללקוח דוגמאות למסמכים שהינם חלק מתהליך הקנייה והוכחת בעלות (מכתב רישום בבית משפט למשל). 

 

מבחינת ניהול, אנו עובדים עם סוכנות תווך גדולה ובעלת מוניטין, אשר ינהלו את הנכס באופן שותף, ואילו אנו נתערב לבקשת הלקוח במידת הצורך.

 

עזרה בתכנון הביקור או הכנת יום סיור בכמה נכסים שנאתר מראש, זה חלק מליבת השירות, יחד עם תאום מול הגורמים המעורבים לאחר בחירת הנכס. ביקור לרוב יכולל גם ביקור במוקדים תיירותיים או המלצות על מקומות שהם רוצי לבקר, מה לעשות ואיפה. 

 

לקוחות מוסדיים וחברות בפולין:

אנו מציעים יעוץ עסקי, מחקר וניתוח שוק לפי דרישת הלקוח, חוות דעת על פרויקטים ויוזמות, בדיקת נאותות, שירותי מעטפת (הפניה לעורכי דין ורו"ח), סיורים עסקיים וכמובן איתור וניהול השקעות מא' עד ת'.