ניוזלטר חדשות והשקעות בפולין 

להצטרפות לחץ כאן

רבעון שלישי 2019:

שלום ושבת שלום,

קודם אעדכן כי אני מגיע לפגישות בארץ ב 26 לחודש (שבוע הבא) יום חמישי. אשמח לתאם פגישה בפארק עסקים קיסריה.

נמשיך במתכונת הרגילה, קודם חדשות ולאחר מכן דוגמאות להשקעות בערים שונות ומסוגים שונים (מקבלן, יד 2 והשקעה מוסדית).

בחירות בפולין: גם בפולין הולכים לבחירות אך רק בעוד חודש. מפלגת הימין השמרנית מובילה, תוך התמקדות בנושאים של שמרנות ערכית (משפחה מעל הכל, כנסייה, כבוד לאומי/ לאומיות, חברה סוציאלית ותמיכה במשפחות עם ילדים). בנוסף, מפלגות אלו מקדמות תכנים ומסרים נגד מהגרים, נגד קהילות גאות  (להט"בים, ובעיקר למצעדים) שלדבריהם פוגעות במשפחות, ילדים ובדת, ונגד הפלות אפילו במקרי אונס וסכנות בריאותיות לאם. הם גם נגד קבלת תכתיבים מהאיחוד האירופי בעיקר בנושאי מהגרים מהמזרח התיכון ומאפריקה (לא מקבלים בפולין) ותוכניות הקשורות לאנרגיה ירוקה (ותמיכה בתעשיית הפחם המקומית למשל).

למרות שהמפלגה נחשבת לסוציאליסטית, ודוגלת בתמיכה יתרה בשכבות חלשות והגבלת תאגידים גדולים, יש לזכור שראש הממשלה בנקאי לשעבר מהמגזר הפרטי, ואדם כלכלי במהותו (בעל תארים במנהל עסקים בין היתר, והשכלה אירופאית ואמריקאית בנוסף לתארים מאוניברסיטאות בוורוצלאב). ההבטחה הכי בולטת במערכת הבחירות הנוכחית היא להעלות את שכר המינימום בצורה מאוד משמעותית, עד כדי 78 אחוז עד סוף 2023, תוך ניצול העבודה שהאבטלה בשפל חסר תקדים (3.7 אחוז, בערך חצי מהממוצע האירופי), ורצון להפוך לכלכלה מושתת ידע וטכנולוגיה, ולא כוח עבודה זול.

המפלגה סבלה בתקופת כהונתה מכמה סקנדאלים פוליטיים (שימוש פרטי במטוס המדינה, שר משפטים ששוכר בלוגרים להפיץ שמועות פוגעניות בשופטים שמתנגדים לו, וכו'), אך סה"כ נדמה כי רוב האוכלוסייה סולחת, בסופו של יום גם המספרים הכלכליים חזקים ומעודדים (עלייה בתל"ג של 5.1 אחוז ב 2018, כאשר הממוצע האירופי עמד על 2 אחוזים, ובארץ הנתון היה 3.2).

מאידך מפלגות השמאל, הם קפיטליסטיות יותר, יותר מכוונות בעד האיחוד אירופי, בעד חופש מבחינת דת ונטייה מינית, יותר חילוניות וליברליות, יותר בעד תוכניות לקידום איכות הסביבה, יחד עם זאת הם לא מעזות להתנגד לתוכניות סוציאליות של הימין, אך רוצות להגביל המשך שלהם בטענה שהדבר יביא לאסון כלכלי. הם מציעים הפחתת מיסים והיטלים, בעיקר לחברות קטנות ויזמים, להניע את הכלכלה, ולא להעלות תשלומי ביטוח לאומי כפי שמסתמן שיקרה. לטענתם העלאת השכר הממוצע דווקא תביא לחניקת מעסיקים ולפיטורים, במקום השקעות והתרחבות.

אין ספק שהימין ינצח בפולין (ונראה כי בהפרש ניכר), השאלה אם יצטרכו קואליציה, והבחירות הם בעצם לראות עד כמה חופש פעולה וכוח יהיה לימין הפולני.

נושא אחר. שינויים באוכלוסייה: מי שבודק השקעה בערים שונות, רצוי להסתכל קצת על המגמות מבחינת מספר התושבים בכל עיר. 

https://www.youtube.com/watch?v=afNz8JpCCiI

ועכשיו דוגמאות להשקעות: (אך במהלך ביקור וסיור תראו 4-5 מכל סוג השקעה ולפי קריטריונים שלכם)

1.

במרכז וורוצלאב, הולך ונבנה שלב שלישי של פרויקט אנג'ל ווינגס ואנג'ל ריבר. לשלב החדש קוראים אנג'ל סיטי ומתוכנן על ידי משרד אדריכלים בריטי. הדמיה של הפרויקט בקישור למטה, לשים לב לגינה הפנימית המיוחדת. המיקום 15 דקות ברגל מהטכניון של ורוצלאב וממרכז בו קניון גדול וגם משרדים, וחמש דקות משם הכיכר המרכזית  - ריינק. בפרויקט יהיה חדר כושר יפה וקהל היעד מנהלים ועובדים חברות רב לאומיות, סטודנטים יותר עשירים שמגיעים מחו"ל, ואולי אף תיירים (השכרה לטווחים קצרים). דירת שני חדרים, כולל חנייה, גימור, ריהוט ועל העלויות מסביב (נוטריון למשל), תעלה בין 550-650 אלף זלוטי (תלוי בכמה דברים, אך בעיקר גודל המדויק של הדירה, קומה ונוף, ורמת הגימור). הדמיה:

https://youtu.be/phWDSfwKOfM

ממליץ למשקיעים סולידיים! הקבלן חזק, והאזור מוכח ומתפתח מהר. משלמים 10% עכשיו והיתרה בסיום בנייה ב 2021.

ניתן למצוא דירות סטודיו זולות בהשקעה כוללת של עד 350 אלף זלוטי (כולל הכל מסביב), אך במיקומים פחות טובים מקבלנים אחרים. במהלך יום סיור ניתן לראות 2-3 אפשרויות.

2.

פרויקט נוסף של קבוצה זו, הינו פרויקט יוקרה במרכז קראקוב, מתחת לארמון המלכותי במרכז העיר, בין הרובע היהודי לכיכר המרכזי של העיר העתיקה. הפרויקט צמוד למלון 5 כוכבים ומכיל אלמנטים של טבע וסביבה (מגינה וצמחייה ועד חממת תבלינים!). השקעה פחות סולידית, נדרש סכום של לפחות מיליון ₪  אך הפוטנציאל גדול למי שמאמין ביוקרה. אני מושקע.

3.

בוורשה נתמקד דווקא ביד 2. קודם כי הפרויקטים מקבלנים לרוב במקומות לא טובים ו/או במחירים גבוהים מאוד. כמה דוגמאות יד 2:

דירה ברחוב אוגרודובה 1 (קישור), 41 מ"ר, 2 חדרים, פלוס מטבח נפרד, לשיפוץ קל, בניין מ 1950 (לא בסגנון קומוניסטי), יעלה 540 אלף. בבניין יש מעלית, קומה חמישית.

דירת סטודיו ברחוב זלוטה, דקות הליכה מקניון זלוטי טרסה, 33 מ"ר בעלות של 549 אלף לפני מו"מ. הדירה משופצת והבניין והסביבה בתהליך שיפוץ. קומה 5 עם מעלית. מיקום כמובן מצוין.

דירה קטנה ברחוב ווילצ'ה, 34 מ"ר, שני חדרים, 520 אלף, קומה 5 עם מעלית. לא כותב עוד פרטים כי נראה לי שתימכר תוך ימים בודדים. אזור מצוין שניתן להשוות לרחובות בן-יהודה ודיזינגוף בתל-אביב, בחלק היותר צפוני.

שימו לב המחירים לפני מו"מ, ברכישה האחרונה בוורשה ההנחה היתה כמעט 40 אלף מהמחיר המבוקש.

4.

השקעה מוסדית: בניין ובו 16 דירות מושכרות, שמניבות בין 30-35 אלף בחודש, לאחר שיפוץ, יעלה 5.2 מיליון זלוטי. בתוך הבניין 630 מ"ר. משפטית יש רק מספר טאבו אחד, וזה אומר שלא ניתן כעט למכור דירות בנפרד. הבניין ברובע פראגה, שלא נחשב היום טוב במיוחד, אך משתפר. ברכבת טראם מגיעים למרכז תוך 20 דקות ללא החלפה, והתחנה 3 דקות הליכה מהבניין.

שבת שלום ושנה טובה!

עודד נויפלד,

שווידניצה, סתיו תשע"ט

מנכ"ל | CEO

www.polinvest.co.il

https://www.facebook.com/polinvest.co.il/

 

www.cometowroclaw.com

למבקרים בוורוצלאב הצעה למקום לינה:

RIVER CITY APARTMENTS – RENT LIKE HOME

 

03-9055823

+48505155188 (WhatsApp)

רבעון שני 2019

 

שנת 2018 כנראה תיזכר כשנה שבה הישראלים (אך לא רק) גילו את פולין. הן מבחינת תיירות (250 אלף מבקרים, עלייה של כמעט 80% מהשנה שקדמה לה), והן מבחינת השקעות. אני מניח שחלקכם ראה פרסום בישראל של פרויקטים בוורשה.

 

בצד הפולני, הכלכלה ממשיכה לשגשג ונרשמה צמיחה מרשימה מאוד של 5% בתל"ג (בגרמניה 1.7% לשם השוואה), ואבטלה בשפל כל הזמנים (3.5% לפי האיחוד האירופי).

 

בפעם הראשונה מזה עשור, מדד המדינות המפותחות של ה FTSE Russell צירף מדינה חדשה לרשימת המדינות המפותחות: פולין כמובן (עד כה סווגה כשוק מתפתח). לא פלא עבור מדינה שלא סבלה ממיתון מאז שנות ה 90' (אפילו לא במשבר הפיננסי של 2008). פולין היא החברה ה 25 במדד זה אשר מכיל את הכלכלות הכי מפותחות בעולם. גם במישור הגיאו-פוליטי  ודיפלומטי פולין מתחזקת, ותארח שבוע הבא ועידה בנושא איראן והמזרח התיכון (שבה אגב נתניהו ינאם) למשל. 

 

בתחום הנדל"ן ממשיכה המגמה של עליית מחירים של דירות חדשות. מחירי דירות חדשות עלו קצת מעל 10% בשש הערים הגדולות בפולין. במקרים מסוימים, העלייה הייתה קצת מעל 20% (מחיר השקה של דירה חדשה מקבלן באזור גדנסק). לקוחות החברה (Polinvest) יכולים לבקש ממני את הדו"ח המלא בעניין (של חברת מחקר מקומית).

 

לא רק תיירים ומשקיעים מגלים את פולין, מספר הסטודנטים הזרים בפולין גם עולה בקצב דו ספרתי (15%, תוספת 8,500 סטודנטים ממדינות זרות - כולל ישראל). גראף למטה. בעיר קטוביץ למשל ישנם סטודנטים לרפואה מישראל אשר כחלק ממסלול הלימודים מטעם בתי ספר לרפואה בארץ, לומדים כמה סמסטרים בפולין. 

 

כאן נעשה קישור להשקעות...

בקטוביץ המחיר למ"ר בפרויקט חדש וטוב יעלה בערך 5500 זלוטי למ"ר (לפני גימור ורהיטים), כאשר דברים דומים (איכות/מיקום) בוורוצלאב/קראקוב יעלו קצת פחות מ 10,000 ובוורשה 12 אלף. כמובן המחירים משתנים מאוד בכל הערים לפי מיקום ואיכות הפרויקט. דירות ישנות בוורוצלאב, אפילו במרכז אפשר למצוא גם ב 4-6 אלף זלוטי למ"ר, אך שיפוץ מבפנים יעלה בין 1-2 אלף נוספים למ"ר, וגם לאחריו ערך הנכס תלוי במידה רבה באיך נראה הבניין מבחוץ ואיכותו (לרוב פחות מפרויקט חדש). מי שמחפש יעד חדש, שמשקיעים זרים עדיין לא גילו והמחירים בו זולים יותר, בהחלט יכול לשקול את העיר קטוביץ (בין קראקוב לוורוצלאב, קצת מעל 90 אלף סטודנטים).

 

וורשה כאמור אמנם הכי מוכרת וגדולה בפולין, והמרכז בה מצוין, אך ההזדמנויות קשות מאוד למצוא, מחירים יקרים מאוד ותשואות יחסית נמוכות (סביבות 4% לפי מס). מי שמחפש הזדמנות בוורשה, יאלץ לעשות עבודת רגליים ולבקר בכמה וכמה נכסים יד 2 לשיפוץ, לתת הצעות אגרסיביות (הנחה בתמורה לעסקה מהירה במזומן - יש להכין את התשתית לכך, חשבון בנק למשל), ואם קצת מזל דירה 30-60 מ"ר אולי יצליח להשיג במחיר של בין 10-12 למ"ר (מוכנה למגורים במיקום טוב מאוד, עד 20 דקות הליכה מתחנה מטרו צנטרום). הזדמנות טובה לא תזמין אותך למשרד מכירות (בטח לא בארץ).  אנו מציעים יום סיור כזה בכמה נכסים.

 

דרך נוספת לשפר תשואה בוורשה (אך לא רק) זה תשומה לב והשקעה בחברת גימור טובה ומעורבות מסוימת (שלנו או שלכם) בתהליך העיצוב, הגימור והריהוט - שהדירה תהיה יפה וייחודית, שתראה טוב בתמונות. בידול מדירות אחרות בבניין הוא חשוב במיוחד בפרויקטים גדולים מעל 50 דירות (שלרוב משתחררות ביחד לשוק בזמן קצר). חברת גימור טובה, שלא מטעם הקבלן, תוכל לעזור בבדיקת הדירה בזמן קבלת הדירה מהקבלן (שייתקן ליקויים אם יש). חברת גימור מטעם הקבלן או המשווק לרוב לא תקדיש הרבה מחשבה בעיצוב הדירה, והחומרים עשויים להיות זולים. אם גורם חיצוני לא בודק דירה בזמן קבלת הדירה מהקבלן, מן הסתם הקבלן לא יבדוק ממש ולא ינדב מידע אודות ליקויים שרצוי לתקן. הנזק הן בעובדה לא טובה של הקבלן והן בחברת גימור לא טובה, עשוי להתגלות לאחר הדייר הראשון ובמשך הזמן בעלויות תחזוקה בלתי צפויות וגבוהות - הצעה שלנו, לעבוד קצת (או לתת לנו לעבוד) ולהשקיע בגימור ועיצוב פנים.

 

דוגמאות להשקעות:

 

וורוצלאב - שבוע הבא מתחיל פרויקט חדש - מי שרוצה לקפוץ על מכירה מוקדמת (פרי סייל) - חשוב להיפגש בארץ - לשלוח לי פרטים. מחיר החל מ 8300 זלוטי למ"ר, פחות מ- 20 דקות הליכה מהכיכר המרכזית, רבע שעה מהאוניברסיטה הכי גדולה בעיר. עיצוב כולל גינה פנימית יפה. קבלן מוכר וחזק, מוניטין מצוין. הפרויקט למעשה שלב שלישי של פרויקטים מוצלחים שהסתיימו ליד. אמנם רוב המשקיעים יכוונו לקהל צעיר כדיירים, אך ניתן גם להכין גימור ועיצוב שמתאים במיוחד לאוכלוסייה הבוגרת של פולין (חלק גדול מהם גרים כיום בבניינים ללא מעלית).

 

יד 2 בעיר לאחרונה ביקרתי בנכסים בבניין גרמני ישן, 66 מ"ר 3 חדרים, לשיפוץ כבד, במחיר של 360 אלף זלוטי אך שיפוץ מלא יעלה עוד 100 אלף זלוטי (כולל הפרדה ל 2 דירות סטודיו קטנות עם מטבח ושירותים נפרד לכל סטודיו). ההכנסה מכל סטודיו כזה בערך 1500 זלוטי לחודש. המיקום טוב 20 דקות הליכה ממרכז העיר באזור מתפתח (חלק מהבניינים כבר עברו שיפוץ ועוד בדרך).

 

בוורשה דירה לדוגמה קרוב לעיר העתיקה:

https://www.booking.com/hotel/pl/apartment-for-4-on-aleja-solidarnosci.en-gb.html

מחיר מבוקש לפני מו"מ 450 אלף זלוטי עבור קצת מעל 37 מ"ר בכתובת: Solidarnosci 72A.

 

דירת 3 חדרים במרכז וורשה, 76 מ"ר, תעלה 790 אלף, בניין משנת 1991, כיום ללא מעלית אך יש תכניות להוסיף כזו. יש לציין שדירות של שלושה חדרים חסרות לשוק השכרה לטווחים קצרים במיקומים אלו. חברות אלו פנו אלי בחיפוש אחר דירות כאלו להשכרה/ הפעלה.

הדירה ברחוב HOZA. באזור הרבה בתי קפה ומסעדות - מרכז תוסס.

 

בקטוביץ דירות 3 חדרים חדשות (מקבלן) בגודל של קצת מעל 60 מ"ר יעלו לפני גמור קצת פחות מ 350 אלף זלוטי, בפרויקט מבוקש ופופולרי, קרוב להאוניברסיטה לרפואה. 

 

בקראקוב אני אעדכן לגבי פרויקט חדש בניוזלטר הבא. יד 2 לדוגמה: דירה 43 מ"ר בבניין ישן משנת 1900 (לא בהכרח רע, יש לבניינים אלו גם יתרונות), תעלה בערך 450 אלף זלוטי.

 

טיפ חשוב - בבניינים ישנים, שמיקומם לפעמים טוב יותר מפרויקטים חדשים (אשר נוטים להיום גדולים ורחוקים יותר מהמרכז) - רצוי לבדוק כמה כסף יש בקופה של וועד הבית בקרן השיפוצים (נניח לצביעת הכניסה או החזית) ולבדוק שאותו גוף מתפקד ולא בפשיטת רגל. הם לרוב יתנו לעו"ד שמבצע עבורנו את בדיקת הנאותות,  מידע אודות מצב טכני של הבניין והדיירים בו.

 

תמונות: פרויקט חדש במרכז וורוצלאב בירת שלזיה (מהרחוב ומלמעלה). גרף: מספר סטודנטים זרים בפולין.

ניוזלטר פולין – חדשות והשקעות: רבעון שלישי 2018.

ניוזלטר זה יכלול חדשות כלכליות ומספר דוגמאות להשקעות (למטה). 

חלק א - חדשות:

מעבר לנתונים כלכליים חזקים מאוד כמו צמיחה בתל"ג של מעל 4.5%, ראו גרף למטה המשווה את הצמיחה בין מדינות אירופה, הפולנים ממשיכים להתעשר. נרשמה עלייה של 17% בשנה במספר משלמי המיסים שדיווחו על הכנסה של מעל מליון זלוטי בשנה. כמו כן השכר הממוצע עלה מעל 7%.
האבטלה הנמוכה, פחות מ 4% לפי חישוב של האיחוד האירופי,אך זה רק חצי מהסיפור. סקר בקרב פולנים מצא ש 88% מרגישים בטוחים במקום עבודתם (שלא יפוטרו), ופחות מ 9% חוששים מפיטורין. יתר על כן, 6 מתוך 10 חושבים ששכרם יעלה בחודשים הקרובים. בקרב מעסיקים, כמעט חצי מתכוננים לגייס עובדים חדשים, זו התוצאה הגבוהה ביותר בחמש שנים האחרונות למדד זה.


עוד במגזר העסקי נשברים שיאים בהשקעות זרות במשרדים, מחסנים, מרכזים לוגיסטיים ומלונות. במחצית הראשונה של 2018 הושקעו בתחומים אלו בערך 3.9 מיליארד יורו, כפול משנה שעברה. ראוי לציין, כי כמו בנדל"ן למגורים, התשואות בוורשה נמוכות יותר מאשר בערים אחרות.


השקעות מקומיות (של רשויות מקומיות) בתשתיות עלו עד 87% ביחס לשנה שעברה (כבישים, רכבות למשל). עיקר העלייה בשל ביצוע פרויקטים במימון משותף עם האיחוד האירופי. בוורוצלאב למשל כבר חוגגים תכניות לשיפור הכביש בין ברלין לוורצלאב (ברסלאו לשעבר). 


עוד נתון מעניין אשר מקשר בין כל הנ"ל להשקעות בנדל"ן. בפולין מספר החדרים לנפש בכל בית נמוך באופן משמעותי מהממוצע באירופה. בפולין מדובר על 1.1 חדרים לנפש בממוצע, נמוך משמעותית מהממוצע באירופי של 1.8 חדרים לנפש. מה גם שהרבה מהבתים בבניינים ישנים עד מאוד. לכן יש ביקוש ער לבתים חדשים שעכשיו יותר ויותר פולנים יכולים להרשות לעצמם. 


עוד מנוע צמיחה וביקוש בענף הינו הגירה גדולה מאוקראינה. בשל האבטלה הנמוכה והצורך בעובדים, הנפיקה בפולין בערך 1.7 מיליון אשרות עבודה למהגרים מאוקראינה ב 2017. מאידך, אפשר לציין שפליטים מהמזרח התיכון ואפריקה אינם מגיעים לפולין (הממשלה לא מאפשרת).


במישור התיירותי, כולכם בוודאי שמעתם על עלייה במספר התיירים הישראלים לפולין. אך לא רק הישראלים מגלים את פולין. ב 2017 הגיעו מעל 18.2 מיליון תיירים זרים לפולין, עלייה של כ- 4.5% ביחס לשנה הקודמת. לשם השוואה לצ'כיה מגיעים פחות מ 10 מיליון.


וורוצלאב זכתה לתואר נוסף כיעד הטוב ביותר באירופה לשנת 2018 בתחרות
קישור - European Best Destination


גם בישראל מגלים את עיר זאת ואחרות בפולין - קישור

חלק ב - השקעות:

דירות תיירות בוורשה:

1. דירה ראשונה – קישור. מחיר 370 אלף זלוטי. ברחוב Chłodna . דירה קטנה, 2 חדרים.
2. דירה שניה – קישור. מחיר 360 אלף זלוטי. דירה דומה לקודמת רק ברחוב Przechodnia.
3. דירה גדולה ממש בלב העיר ברחוב Sienna, 70 מ"ר, שלושה חדרים, לשיפוץ. 635 אלף זלוטי.
4. דירה מקבלן ברחוב מאוד פופלארי בפראגה, ליד שוק ישן שמתכוונים לחדש. 78 מ"ר , 3 חדרים פלוס מפרסת 11 מ"ר. דירות מסוג זו חסרות לענף התיירותי (רוב הדירות קטנות כמו הנ"ל). הפרויקט מסתיים עד חודש הבא. קרוב לקניון, ו- 3 תחנות מהעיר העתיקה בטראם. הפרויקט לא גדול (יתרון). מחיר לפני גימור 800 אלף זלוטי.
טיפים לגבי השקעות בוורשה – האזור המועדף הינו: Śródmieście. שימו לב יש הרבה היצע ובנייה בוורשה של פרויקטים חדשים למשקיעים זרים (כולל שיווק לישראלים) שצפויים להופיע בשוק עוד שנה-שנתיים. בפרויקטים כאלו תהיה תחרות קשה על דיירים, התשואות ירדו ולמעשה ייתכן זמן ממושך ללא דיירים. מיקום "קרוב" למרכז לא מספיק, וגם לא גישה או נסיעה קצרה למרכז. יש לבדוק כמה זמן הליכה מתחנת המטרו צנטרום (עד 25 דקות זה בסדר), וכדאי לתת עדיפות לדירות יד 2 או פרויקטים קטנים. כדאי גם לתת עדיפות למיקום (למשל - שמסביב יש הרבה בתי קפה), ועדיף לשפץ משהו ישן במיקום טוב יותר מאשר פרויקט חדש במיקום שלא מורגשת בו נוכחות צעירים או תיירים.

דוגמאות לדירות בוורוצלאב:

1. פרויקט לא גדול אך מקבלן מוביל בשוק (שאין לו קשר לישראלים): מציע דירות 2 חדרים 44 מ"ר במחיר של 342 אלף זלוטי לפני גימור (בערך 1500 זלוטי למ"ר). הפרויקט מיועד במיוחד לצעירים והינו קרוב למרכז ולאוניברסיטאות בשכונה מתעוררת. סה"כ עד 20 דקות הליכה לכיכר המרכזית או 2 תחנות טראם. הפרויקט צפוי להיות מוכן עוד שנה בדיוק.
2. קרוב לפרויקט הנ"ל דירה יד 2 בבניין ישן,דירה 47 מ"ר במחיר 339 אלף זלוטי לפני מו"מ. כדאי (אבל לא חובה) לעשות שיפוץ קל קישור. מומלץ מאוד עבור סטודנטים שמגיעים ללמוד חודש הבא!
3. פרויקט ANGEL RIVER שהזכרתי מספר פעמים בעבר קיבל היתר שימוש ודירות ימסרו בחודשים הקרובים. נשארו מספר דירות, אם כי מעט יקרות וגדלות יותר, אך מי שרוצה להשקיע בפרויקט איכותי שכבר מוכן, דירות שנשארו יעלו החל מ 500 אלף זלוטי. דירת 3 חדרים ללא מרפסות, בקומה 9, 52 מ"ר, תעלה 493 אלף לפני גימור וחנייה (וכולל הכל קצת פחות 600 אלף). דירות אלו אפשר לנהל גם כיחידה במלון דירות.

הערה כללית: הדרך הכי טובה לאתר הזדמנות השקעה טובה ("מציאה") זה להגיע ליום סיור ולראות כמה נכסים, במקביל לפתיחת חשבון בנק כאן. רק לאחר מו"מ והשוואה בין נכסים (יד 2 ו/או מקבלנים שונים), אפשר להגיע למחיר טוב. בכדי לשמור על הנכס והמחיר חשוב לחתום על הסכם טרומי תוך ימים ספורים, לאחר בדיקת נאותות ראשונית של עו"ד. שירות זה זו הדרך המועדפת עליי. אמנם פחות נוחה ממשרד מכירות בארץ, אך המאמץ בסוף משתלם. מה שנוח, ופשוט לעיתים השקעה פחות טובה. רק במהלך ביקור ובחינת מספר השקעות "טריות" בשטח, ניתן לקבל החלטה נכונה. 
מאחל לכם ולבני משפחותיכם שנה טובה!

לסיום סרטון קצר – וורוצלאב ב 2 דקות.
https://www.youtube.com/watch?v=tCiLgbHGhnw

ניוזלטר מאי 2018

 

עוד שיא גינס עולמי נשבר בוורוצלאב - מעל 7400 גיטריסטים נגנו ביחד בפסטיבל גיטרות  "תודה לג'ימי" ( ג'ימי הנדריקס, ניגנו ” היי גו'” ).  קישור: לחץ כאן.

 

למצטרפים החדשים - הניוזלטר כולל חדשות עסקיות ומספר דוגמאות להשקעות.

הידיעה הנ"ל לגבי הפסטיבל באה כסימן להתפתחות של העיר ועלייתה כיעד תיירותי. אות כלכלי נוסף הינו כמות הנוסעים בשדה התעופה שנסק מרבע מיליון בשנת 2000, למעל 2.8 מיליון ב 2017  (גראף למטה). שדות התעופה בערים גדולות אחרות בפולין מציגים ביצועים דומים.  לשם השוואה, בעיר דרזדן הגרמנית כמות הנוסעים לא עלתה כלל בתקופה זו.

 

לא רק תיירים - בשנת 2017 חוזי השכירות של שטח משרדי הסתכמו ב 170 אלף מ"ר בוורוצלאב, כאשר הממוצע הרב שנתי לפני 2017 היה 90 אלף. למטה תמונה של משרדים בבנייה. בין המעסיקים הגדולים בוורוצלאב, הבנק השווייצרי קרדיט סוויס, והבנק הצרפתי קרדיט אגריקול. ובהקשר זה, אין פלא שישנם טיסות חדשות ישירות לציריך ובפריז.

 

יש טיסות ישירות לוורוצלאב מישראל (לוט וראיין אייר) – מה שמעיד על עלייה בעניין שמגלים הישראלים בורוצלאב כיעד תיירותי וכיעד להשקעות והפולנים בישראל כיעד תיירותי. יש בשנה האחרונה זינוק אדיר של מספר התיירים הפולנים שמבקרים בארץ, למרות העלות הגבוהה.  בפברואר השנה מספר הפולנים עלה ב 170% ביחס לשנה שעברה.

 

לא רק טיסות. גם מבחינת רכבות - יש חדשות - קו הרכבת מברלין לווינה ובודפשט יעבור דרך וורוצלאב (רכבת לילה). הקו צפוי להתחיל בדצמבר. גם פסי רכבת וכביש מהיר לפראג בבנייה. 

 

קצת נתוני מאקרו, השכר הממוצע ממשיך לעלות (מעל 6.5 אחוז ביחס לשנה שעברה), האבטלה ממשיכה לרדת (מתחת 3% בערים הגדולות), והתל"ג עלה ב 4.6 אחוז ב 2017 (וצפוי להיות מעל 4% גם השנה). נתונים אלו טובים משמעותית מהממוצע האירופאי.

 

מבחינת נדל"ן, דרישות ליותר הון עצמי מקשות על צעירים לקחת משכנתא, במקביל לעליית מחירים בשוק. בנוסף תכנית ממשלתית לסיוע לקונים צעירים הגיעה לסיומה. נושאים אלו צפויים לחזק את שוק השכירות.

 

מבחינת מחירי דירות, נרשמה עלייה. בוורשה העלייה היתה 8.5 אחוז ב 2017, ובסגמנט של דירות יוקרה העלייה היתה 30%. בערים אחרות העלייה היתה בין 2.5 (קראקוב) ל 15 אחוז בטרוימיאסטו (שוק ההשכרה לטווחים קצרים נותן אותותיו שם). 

דוגמאות להשקעות:

 

1. וורוצלאב- פרויקט חדש של קבלן מוביל, באזור מתפתח ופופולארי בוורוצלאב, תחנה אחת מהאוניברסיטה והעיר העתיקה, סטודיו החל מ 260 אלף זלוטי ודירת 2 חדרים החל מ 320 אלף זלוטי. אדריכל ידוע וטוב. המחירים לפני גימור, דוגמה לדירה למטה והדמייה של בניין. תשלום בשלבים עד להשלמת הפרויקט באוקטובר 2019. 

 

2. וורוצלאב דירה יד 2, 200 מטר מכיכר השוק המרכזית בלב העיר העתקיה, 3 חדרים גדולים פלוס מטבח: 66 מ"ר פלוס מרפסת, 565 אלף זלוטי. שכ"ד צפוי בערך 3.5 אלף זלוטי כאשר הדייר משלם חשבונות. בניין ישן אך דירה משופצת: קישור: לחץ כאן

 

3. קראקוב - דירה לשיפוץ, 41 מ"ר ב 450 אלף זלוטי, קרוב למרכז העיר כמובן.

 

4. וורשה, פרויקט כמה דקות הליכה מקניון זלוטי טרסה במרכז העיר, דירות מקבלן (בבנייה) החל מ 40 מ"ר (שני חדרים), מחיר למ"ר החל מ 14 אלף זלוטי לפני גימור. התשואה אמנם לא תהיה גבוהה, בערך 5%, אך הסיכון נמוך עד מאוד.

 

מסלול השקעה נוסף - למי שיודע לעשות עיצוב פנים טוב (יחד עם מעצב פנים ישראלי שעבד בוורוצלאב), ומאמין בשוק היוקרה, לקנות דירה איכותית בסביבות 850 אלף זלוטי (דירה 75 מ"ר בקומה 9 בפרויקט יפה מאוד ונחשב), לעשות גימור וריהוט איכותי ומתקדם בהשקעה נוספת של 200 אלף זלוטי ואז למכור (או להשכיר).

 

בכל אופן, אלו דוגמאות בלבד. השירותים שלי כוללים סיור בכמה נכסים במהלך ביקור שלכם בעיר ולפי קריטריונים שלכם. במידה ותהייה החלטה על רכישה – השרותים כוללים ליווי והנחיות עבודה מול המערכות המקומיות.

 

שירות חדש למוסדיים ומשקיעים בעלי יכולת פיננסית גבוהה -  איתור במכרזי ערייה וגופים ממשלתיים וציבוריים נוספים והשתתפות במכירות הפומביות שלהם. מדובר בדירות גדולות בבניינים ישנם ואף בבניינים שלמים לשיפוץ.

 

דבר אחרון: ברצוני לשתף אתכם ב 3 דירות של לקוחות לדוגמה (אחת של המשפחה שלי): דירה 1דירה 2דירה 3. דירות אלו מופעלות לטווחים קצרים, כמובן ישנם דירות אחרות שמושכרות לסטודנטים, צעירים או נציגי חברות גלובליות באופן רגיל לטווחים ארוכים. 

קישור לסרטון דירה 66 מ"ר שלושה חדרים יד 2 בלב העיר העתיקה:

לחץ כאן 

 

תמונה אחרונה-  ארץ המנופים: משרדים בבנייה בוורוצלאב (משרדים חדשים = דיירים חדשים).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ניוזלטר דצמבר 2017

לקראת סוף השנה האזרחית מבזק חדשות קצר וכמה דוגמאות להשקעות מסוגים וגדלים שונים, בערים שונות. 

פולין מסכמת שנה מוצלחת במיוחד מבחינה כלכלית, על כך נרחיב בהמשך. קודם נציין כי יש לפולין ראש ממשלה חדש:

מטאוש מורביצקי, בנקאי לשעבר מהמגזר הפרטי, אשר שימש בעבר גם כיועץ כלכלי לדונאלד טוסק (ראש ממשלת פולין לשעבר ממפלגה אחרת). בין היתר מר מורביצקי היה גם חלק מהצוות שניהל את המו"מ של הצטרפות פולין לאיחוד האירופי. בחירתו באה בעיקר כאיתות למגזר העסקי ולמשקיעים שמפלגת השלטון אינה קיצונית ושמה את הכלכלה בעדיפות עליונה. לא פחות חשוב מכך, לאור ביקורת ומהלכים נגד פולין באיחוד האירופי, המינוי גם נועד לשפר את היחסים עם מדינות האיחוד ולפתור בעיות שנוצרו בחזית זו. למר מורביצקי יש תארים אקדמיים משלוש אוניברסיטאות שונות בוורוצלב (הוא יליד העיר), ולמד בין היתר גם בארה"ב, גרמניה ושוויץ. לחלק ממשפחתו יש גם שורשים יהודיים.

הילודה בפולין שוברת שיאים ומספר הלידות ב- 2017 צפוי להיות מעל 400 אלף תינוקות. מדובר בהפתעה חיובית לאור העובדה שלפי התחזיות משנים קודמות היו אמורים להיוולד השנה לא יותר מ- 346 אלף תינוקות. כלומר, נולדו השנה מעל 54 אלף תינוקות יותר מהצפוי. העלייה נובעת בעיקר בשל המצב הכלכלי הטוב במדינה, ותכניות ממשלתיות לקידום הילודה (500+, תכנית שמעניקה 500 זלוטי / ש"ח לכל משפחה עבור כל ילד החל מהילד השני).

אל אף הביקורת הפוליטית על ממשלת פולין השמרנית, המספרים הכלכליים מרשימים במיוחד:

האבטלה בשפל חסר תקדים (בערים הגדלות עד כדי 3%), השכר הממוצע והתל"ג שניהם צפויים לסיים את השנה בעלייה של מעל 4%. מדד הבורסה המוביל עלה מעל 25% אחוז, והמטבע התחזק מול היורו והדולר.

בענף הבנייה, בשל מחסור בעובדים, השכר הממוצע עלה במיוחד, ומדברים על עלייה של  18% ויותר ביחס לשנה שעברה. הדבר אינו מפתיע מכיוון שפולין נמצאת בתנופת בנייה של דירות, משרדים ומרכזים מסחריים שונים. נושא זה הינו אחד הגורמים לעלייה במחירי הדירות בפולין. 

דוגמאות להשקעות:

בלב קראקוב, במרחק מספר צעדים מהארמון המלכותי (ואוול), החל החודש מכירות (שיריון/שמירה של דירות) באחד הפרויקטים היוקרתיים בפולין. עם אלמנטים שקשורים לסביבה טבעית וגינות, וצמוד למלון 5 כוכבים, מדובר בהשקעה ייחודית מאוד ונדירה. להבדיל מרוב הפרויקטים בפולין, היזם מציע גימור ברמה גבוהה שכלול במחיר הדירה. לפרטים אנא ליצור קשר ולתכנן ביקור בעיר!

בוורשה המחירים גבוהים מאוד במרכז העיר, וקשה למצוא הזדמנויות. ההמלצה שלנו זה לחצות את הנהר לכיוון פראגה, שכונה מתעוררת (חלק ממנה) ויש מספר רחובות של היפסטרים צעירים (בתי קפה מעוצבים, אמנות רחוב וכו'). מצאנו פרויקט באחד הרחובות התוססים האלו ברובע זה, אשר גם נמצא קרוב לתחנת מטרו, וגם קרוב לעיר העתיקה בצד השני של הנהר. מלבד המיקום המעניין, המחירים עדיין שפויים (בין 8.5 ל- 10.5 אלף זלוטי למ"ר לפני גימור. המחירים בפרויקטים חדשים ממש במרכז העיר (עד 10 דקות הליכה מהצנטרום או התחנה המרכזית), מתחילים ב 12-15 אלף זלוטי למ"ר. בפראגה יש הרבה פוטנציאל ורוב התיירים לא מכירים - מה שעשוי להשתנות בעתיד. 

עוד בוורשה, דירה קטנה זו למכירה: קישור. מחיר הדירה 380 אלף זלוטי, והתשואה הצפויה בין 7-8 אחוזים לפני ניהול ומיסים.

בוורוצלב, פרויקט אנג'ל ריבר בשלבים האחרונים של מכירות ולמעשה כבר אין דירות ממש טובות להשקעה למטרת תשואה שוטפת גבוהה (יש דירות שמתאימות בעיקר להשקעה מבחינת צפי לעליית ערך הנכס). המלצתנו הינה להמתין לפתיחת שלב נוסף בפרויקט (צמוד לפרויקט הנוכחי). פרי-סייל צפוי להתחיל סוף פברואר. להכין את העטים.

יד 2 (שוק משני) וורוצלב: 

דירה גדולה 120 מ"ר שמחולקת ל 4 דירות סטודיו נפרדות, תשואה צפויה מעל 8%, וסיכון נמוך מאוד לנכס ריק (דיירים שונים, גם אם יחידה אחת ריקה, הנכס עדיין מניב). מחיר הדירה 850 אלף זלוטי לאחר שיפוץ.

מוסדי / השקעה גדולה: 

בניין קטן במרכז, דקות הליכה ממלון הילטון, בעלות של 5.5 מיליון זלוטי, לשיפוץ והסבה לדירות מגורים להשכרה או למגורי סטודנטים  מודרניים/ פרטי (היה בעבר מעונות לסטודנטים ומורים). ניתן לייצר עד 42 דירות קטנות בשטח כולל של 1655 מ"ר (נטו למכירה או השכרה).

שונות:

אני מגיע לארץ בינואר ואשמח להיפגש.

פרויקט נוסף שאני מעורב בו, ללא קשר להשקעות, הינו דיור מוגן ברמה גבוהה במרכז וורוצלב. בעלות של בערך 1000 יורו לחודש, ללא צורך בפיקדון עבור דירה, אפשר לשהות לתקופות של החל משלושה חודשים. בעיר יש מוקדי תרבות ובילוי בלי סוף, גם לגיל השלישי, והפרויקט ברמה בינלאומית עם ניהול רפואי שכולל מומחים מישראל. אם יש לכם בני משפחה שישמחו לבלות שלושה חודשים או יותר במרכז אירופה - אנא ליצור קשר לפרטים נוספים. המחיר כולל שתי ארוחות ביום מלבד דירה מרוהטת, פיקוח רפואי, ופעילויות שונות. קבוצות קטנות של ישראלים מתארגנות ויוצאות כל תחילת רבעון.

אנו בפולין נכנסים לתקופת החגים (חג המולד). בתקופה זו אין עבודה בפולין.

שנה אזרחית טובה - Happy New Year

 

ניוזלט אוגוסט 2017

מבזק קצר מהרגיל, שכולל בנוסף לחדשות ודוגמאות להשקעה, וגם תאריך ליומן (27 לספטמבר, סמינר והרצאות בתל-אביב).
נתחיל בחדשות:
•    הזלוטי התחזק מאוד ועבר את השקל, לאחר שהשלים עלייה של מעל 6% בחודש האחרון מול השקל. 
•    ההתחזקות נובעת בין היתר מהפתעה חיובית של עודף תקציבי במקום גירעון משמעותי. 
•    בנוסף, המצב הפוליטי השתפר, והנשיא מנע רפורמות במערכת המשפט שתכננה הממשלה, לאחר שהיו הפגנות נגד המהלך. 
•    חשוב לציין כי למרות ממשלה ימנית ושמרנית (נגד הגירה של פליטים, בעד ערכים מסורתיים ולאומיים), הציבור הפולני מאוד תומך באיחוד האירופי, מעל 70% הינם בעלי דעות חיוביות, נתון גבוהה יותר מאשר בצרפת, גרמניה וספרד (וכמובן אנגליה). גרף למטה.
•    באותו נושא אפשר לציין גם שפולין קיבלה הכי הרבה כספים מהאיחוד האירופי. בין 2007-2013 פולין קיבלה 68.7 מיליארד אירו, ומ 2014 עד 2020 צפויה לקבל 82.5 מיליארד אירו, זה כאמור יותר מכל מדינה אחרת באיחוד.
•    בתחום הנדל"ן ישנה עלייה משמעותית במחירי נכסים בשוק המשני, אך נשאיר את נושא זה לניוזלטר הבא.
להשקעות:
 
נתחיל הפעם בהשקעה מוסדית - מלון עם 30 חדרים בעיירה פופלארית לתיירות מגרמניה ותיירות פנים, עם אתר של אונסק"ו.  מחיר המלון 5.5 מיליון זלוטי, שיפוץ יעלה סכום דומה (כולל הגדלת מספר החדרים). מלון וותיק במיקום מעולה צמוד לכיכר המרכזית.
 
ורוצלאב דירה מיזם: 
70% מהפרויקט נמכר ב ANGEL RIVER, הבנייה בקומה 6 מתוך 17, אך נותרו מספר דירות טובות. למשל דירת 2 חדרים, 49 מ"ר פלוס מרפסת של 7 מ"ר שפונה לגינה פנימית שקטה. שרטוט הדירה למטה. משלמים 20% והיתרה בסוף 2018 במסירה. הפרויקט קרוב לאוניברסיטה הגדולה בעיר וגם קרוב למרכז, על שפת שלוחה קטנה של הנהר. לקוחות Polinvest רכשו כמות מכובדת של דירות, מה שיקל ויוזיל בהמשך על נושא הניהול.
 
וורוצלאב יד 2:
אזור מבוקש מזרחית לעיר העתיקה, דירה איכותית בגודל 71 מ"ר, 4 חדרים (3 חדרי שינה), בניין יפה משנת 2012 במתחם סגור עם שמירה. הנכס לא זול , 600 אלף זלוטי (לפני מו"מ), אך איכותי. תשואה בין סביבות 5%-6%.
 
מקבץ דירות מיקרו בפרוקיט חדש, תשואה מובטחת של 6.5% ממנהל הנכס. אזור מתפתח. דירת מיקרו בגדול 20 מ"ר  תעלה בערך 200 אלף זלוטי כולל גימור וריהוט מלא.
 
קראקוב מיזם:
 אחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר בפולין יושק לקראת החורף, שיהיה צמוד למלון חדש היוקרתי ביותר בעיר. להמתין! 
 
קראקוב יד 2:
40 מ"ר 2 חדרים, 570 אלף זלוטי. בניין מודרני באיכות גבוהה משנת 2009, פחות מ 10 דקות הליכה לכיכר. מתאים לסטודנטים זרים ותיירים.
 
אלו דוגמאות בלבד ולקראת ביקור של כל לקוח אנו מאתרים ומכינים ביקור בכמה נכסים לפי דרישות הלקוח. הביקור יכול לכלול גם פתיחת חשבון בנק.
 
ועכשיו תאריכים ליומן:
 
סמינר השקעות בתל-אביב: 27 לספטמבר - הרצאת מבוא אחת בבוקר (10:30)  ואחת בערב (18:00), בין לבין במשך כל היום מספר הרצאות מקצועיות מעמיקות יותר בנושאים שונים. פרטים בהמשך.
 
טיסות ישירות לוורוצלאב לרוב יוצאות מתל אביב בימי שני וחמישי בלילה (21:30, 24.8.2017 למשל), וחוזרות שלישי ושישי בבוקר (7:00, 29.8.2017 למשל).
חברת LOT. 
 

ניוזלט יולי 2017

"כמעט 50 אלף ישראלים יטוסו הקיץ לורשה, זינוק של 45% לעומת אשתקד" - (ידיעות אחרונות).

יחד עם טיסות ליעדים נוספים בפולין (כולל טיסות ישירות לוורוצלאב), פולין הינה היעד המוביל הקיץ לתיירות מישראל.

 

מגמה זו של עלייה בפופולריות של המדינה כיעד תיירותי אינה בלעדית לישראל, ויותר תיירים מגיעים מכל העולם. בשנת 2009 ביקרו בפולין 12 מיליון איש, וב 2015 ביקרו מעל 16.5 מיליון. באותה תקופה מספר המיטות במלונות 3 כוכבים עלה מ 70 אלף ל 100 אלף. 

 

בוורצולאב, בירת שלזיה, מספר הנוסעים בשדה התעופה עלה ל 2.4 מיליון בשנת 2016, לעומת חצי מיליון בשנת 2005. 

 

חשוב לציין כי הדבר משפיע על שוק הנדל"ן, והתפתח ענף שלם של חברות שמשכירות דירות מגורים לטווחים קצרים (AirBnB, apartment hotels) - דבר אשר מותר לפי החוק הפולני. בעלי דירות בפולין לעתים יכולים להשכיר את הדירה לחברה כזו באותו אופן שמשכירים לדיירים רגילים. דירה כזו בוורוצלאב לדוגמה (של לקוח שלנו): קישור.

 

בזירה המדינית דונאלד טראמפ הגיע ביום רביעי לוורשה והביע תמיכה נלהבת באומה הפולנית ובפולין ככוח עולה באירופה, אשר הולכת ותופסת את מקומה כאחת ממנהיגות הגוש.

 

לא רק תיירים מגיעים כמובן. מבחינת השקעות זרות, פולין מקום שני בכל אירופה לפי סקר של ארנסט אנד יאנג. לא פלא כאשר אחוז הבוגרים השנתי (אוניברסיטה) הינו 0.95% מכלל האוכלוסייה (38 מיליון). לשם השוואה, בספרד, איטליה וגרמניה - נתון זה עומד על פחות מ 0.37%. 

 

כבר ציינו בעבר שהאבטלה בשפל של 25 שנה והשכר הממוצע גדל ברבעון הראשון ביותר מ 4% ביחס לשנה שעברה.

כתבה חדשה קצרה בנושא כלכלת פולין (וקצת פוליטיקה) של הניו יורק טיימז - בקישור זה.

 

מתוך הכתבה: 

"Poland, an under-the-radar economic star that President Trump will visit this week... 

Since Poland completed the transition from Communism to democracy in 1991, its economy has been growing at an average annual rate of 4 percent and, remarkably, has not suffered a single year of negative growth" - The New York Times

 

 

השקעות:

 

חדש מיזם: ANGEL RIVER - ורוצלאב

https://angelriver.pl/en/apartments/floor/2/apartment/15_16

דירת שני חדרים 50 מ"ר פלוס מרפסת של 7.8 מ"ר, פונה מהקומה השלישית לפאטיו פנימי (גינה).

הפרויקט יהיה מוכן בסוף 2018, משלמים 20% עכשיו ו-80% כאשר הבניין מוכן (עד אז ה 20% בחשבון נאמנות סגור). הפרויקט באזור מתפתח וליד נהר קטן, קרוב  לכיכר המרכזית והאוניברסיטה הגדולה בעיר - הפוליטכניקה (34 אלף סטודנטים) - כמה דקות הליכה. בפרויקט דומה שהסתיים ליד,  חלק מהדירות מושכרות למפעיל מלון דירות.

 

לפרויקט בוורשה או דירה בקראקוב - אנא ליצור קשר.

 

יד 2 - 3 דוגמאות:

 

א. דירה בין הפארק לאוניברסיטה - ברחוב Pasteura שקרוב לפארק גדול ולאוניברסיטה לרפואה, ליד שלוחה של הנהר, דירת סטודיו גדולה 47.5 מ"ר (מטבח בחדר נפרד), משופצת. מחיר 385 אלף זלוטי (שערכו דומה ל- ₪). שכ"ד בין 2000-2300 זלוטי. מיקום מצוין. הבניין ישן אך צפוי לעבור שיפוץ חיצוני, לאחר שכבר עבר שיפוץ בפנים. 

 

ב. דירה בבניין מודרני, רבע שעה הליכה מהכיכר המרכזית, 54 מ"ר, שני חדרים, 440 אלף זלוטי. שכ"ד סביבות 2500 זלוטי.

 

ג.דירה גדולה להשכרה ל 8-10 סטודנטים או צעירים (או 2 משפחות) - לשיפוץ. 128 מ"ר, 5  חדרים + מטבח בחדר נפרד. מחיר לפני שיפוץ 660 אלף זלוטי. מיקרו WE-LIVE.   קישור למיקום.

 

השקעה גדולה/ מוסדית בפולין - שלזיה:

מלון למכירה עם 30 חדרים (אפשרות להגדיל), 5.5 מיליון זלוטי - דרוש שיפוץ. מיקום ליד הריינק (כיכר מרכזית) של שווידניצה  באזור זה – קישור, שעה נסיעה מוורוצלאב לכיוון גרמניה. בעיר אתר מורשת של אונסק"ו (כנסיית השלום) ומשמשת כבסיס לטיולי כוכב לטירות, להרים הסודטיים ואטרקציות אחרות באזור. אולם אירועים של המלון: קישור.

 

לראות את נכסים אלו או אחרים מוזמנים להגיע באחת הטיסות הישירות הבאות של LOT: 

מלונות מומלצים בוורצלאב: בקישור זה.

ניוזלטר מאי 2017

נהשכר הממוצע בפולין הציג בחודש מרץ גידול בשיעור חד של 5.2%  (הממוצע האירופי 1.6%). 
זאת במקביל לירידה נוספת באבטלה לשפל של 25 שנה:  5.4% מכוח העבודה.
 
הממשלה מיישמת כבר מספר חודשים תוכנית "500+" לסיוע למשפחות עם ילדים (משפחות מקבלות 500 זלוטי לחודש על כל ילד מהילד השני).
עושה רושם שזה אכן עוזר לכלכלה ולרווחת משפחות, אך מטרת התכנית להגדיל את הילודה.
 
הממשלה כאמור צופה חזרה של עד 200 אלף פולנים מאנגליה עוד השנה בעקבות תהליך הפרידה של אנגליה מהאיחוד. כבר עכשיו מרגישים ניצנים של שינוי מגמה אך תחזית הממשלה מאוד אופטימית.
 
על אף התנגדות הממשלה, דונלד טוסק, ראש הממשלה הקודם, נבחר לקדנציה נוספת כנשיא המועצה האירופאית - הגוף המדיני העליון של האיחוד האירופי. 27 מדינות תמכו בו ורק ממשלת פולין התנגדה... 
 
בוורוצלאב יש בנייה של קניון חדש גדול במרכז העיר שיכיל גם תחנת אוטובוסים חדשה.
הקניון נבנה בהשקעה של 240 מיליון יורו ויכיל 200 חנויות, קולנוע עם 20 אולמות, ויעסיק 1,500 עובדים.
מידע אודות הקניון, וגם מידע אודות העיר ניתן לראות בקישור זה:
http://wroclavia.pl/wroclavia
(גם באנגלית).
למטה תוכלו לראות איך נראה האזור והתחנה לפני בניית הקניון החדש.
 
מבחינה תיירותית, בסוף השבוע האחרון שבו היה פסטיבל נרשמה תפוסה של 98% במלונות.
 
מבחינת משרדים - יש כיום 147 אלף מ"ר של משרדים בבנייה, כאשר ב 2016 הושכרו משרדים מוכנים בשטח כולל של מעל 124 אלף מ"ר. 
משרד לדוגמה: קישור
 
בקראקוב - בקרוב תחל מכירה מוקדמת (פרי-סייל) של דירות יוקרה במבנה חדש שיכלול מלון 5 כוכבים יוקרתי: קישור.
 
השקעות:
 
יד 2 -
 דירה 52 מ"ר 2 חדרים פלוס מרפסת גדולה 10 מ"ר וחנייה תת קרקעית ב 430 אלף זלוטי. מבנה מ- 2008 במרכז קרוב לקניון ומשרדים. שכ"ד צפוי בין 2000 ל- 2500 זלוטי בחודש כאשר חשבונות הדייר משלם. מפעיל מלון דירות הביע עניין לשכור דירות בבניין זה (אין צורך בחברת ניהול במקרה כזה).
 
דירה במבנה קצת יותר יוקרתי (יש חדר כושר קטן לדיירי הבניין), קרוב למרכז, 5 דקות הליכה ממתחם קניות גדול ובו טסקו ענק שפתוח 24 שעות. הדירה בגודל 54 מ"ר, 3 חדרים ומרפסת. מחיר כולל החנייה 474 אלף זלוטי. שכר דירה בערך 2500 זלוטי.
 
מקבלן-
 
פרויקט חדש מכירות התחילו לפני חודש: דירות מיקרו - דירות סטודיו קטנות מאוד החל מ 17 מ"ר, במחיר החל מ 200 אלף זלוטי. הקבלן מבטיח ניהול ו- 7% תשואה למשך 3 שנים לפחות* (ממחיר הדירה לפני מע"מ של 23%, ולפני עלויות גימור, אלו יורידו את התשואה ל5%). הפרויקט מתאים יותר לבעלי דרכון פולני ולאחרים יהיו הוצאות משפטיות נוספות. 
 
פרויקט נוסף:
ANGEL RIVER - קישור לדירות שנשארו (בכחול). בנייה כמובן התחילה.
 
 וורשה:
http://ronson.pl/city-link/galeria/wizualizacje/
 
קראקוב:
דירת חדר 40 מ"ר בבניין משנת 2005. 410 אלף זלוטי כולל חנייה.
 
השקעה גדולה:
מלון בכיכר המרכזית של עיירה בשם שבידניצה (שעה מוורצלאב ובא אתרים תיירותיים כגון אתר מורשת של אונסק"ו, וגם מפעלים - כולל בבעלות ישראלית - תמה תעשיית פלסטיק). 28 חדרים לפחות (אפשר להגדיל) 56 מיטות - בעלות של 5.5 מליון זלוטי - הזדמנות!
העיירה דורגה מקום ראשון בקטגוריה של ערים קטנות במגזין של פיננשל טיימס.
למחפשים השקעה עם תשואה דו-ספרתית - זה הכיוון.
 
השקעה דומה: אחוזה גדולה (מלון יוקרה) בפאתי וורצלאב - 10 מיליון זלוטי (22 חדרים). כולל שטח של מעל 7 דונם. המוכר במצב פיננסי לא טוב.
 
לסיום כמה עדכונים נוספים:
אני בארץ 21-26 ליוני - ניתן לתאם פגישה.
כמו כן - אני מארגן אירוע עסקי-כלכלי בוורשה ב 22 למאי בערב.
פגישות בלונדון ב 18 למאי.
 
בין תארכים אלו אני בוורוצלאב וניתן לתאם יום סיור בנכסים והכרת העיר. יש טיסות ישירות החל מסוף יוני. 
 

ניוזלטר מרץ 2017 - חדשות והשקעות בפולין (חדשות קודם, השקעות למטה) 

ראשית כל, וורוצלאב ממשיכה לככב וטיסות ישירות מהארץ יתחילו בקיץ (LOT), ובחורף תצטרף חברת ריינאייר. טיסות חדשות יש לא רק מישראל, אלא גם איטליה ומדינות נוספות, ולנושא זה משמעות כלכלית. וורוצלאב מקושרת כיום למעל 40 יעדים באירופה, ומספר זה ממשיך לגדול (ישראל למשל). התוצאה היא יותר אנשי עסקים, סטודנטים ותיירים. למפה המלאה:http://airport.wroclaw.pl/en/passager/route-map/

או לאתר למודעה באנגלית: http://wroclawuncut.com/2017/02/15/5-more-international-routes-coming-to-wroclaw-airport/

 

עוד בחדשות מאמר קצר של בלומברג שטוען שעד 200 אלף פולנים יחזרו לפולין לאחר הברקזית, נושא שהזכרתי בעבר, אך הפעם מגורם מוסמך שגם מציג נתונים נוספים שביניהם: הממשלה מנסה למשוך משרות פיננסיות מלונדון (עד 30 אלף משרות), והונפקו בשנה האחרונה 1.3 מיליון אשרות עבודה למהגרים מאוקראינה. קישור לכתבה:

 https://www.bloomberg.com/politics/articles/2017-02-27/u-k-s-brexit-loss-is-polish-boon-as-200-000-seen-coming-home

 

התל"ג הפולני צמח ב 1.7 אחוז ברבעון האחרון של 2016, מול 1.5% בישראל. בכלכליסט נכתב בנושא הצמיחה ברבעון זה: "באותה תקופה הממוצע של 28 מדינות האיחוד האירופי עמד [נתון הצמיחה בתל"ג] על בערך שליש מזה [של ישראל]. למעשה מכל האיחוד האירופי רק פולין עקפה אותנו..." (מיקי פלד, 19.2.17).

 

ועכשיו להשקעות:

 

יד 2  (שוק משני) – מקבץ של 4 דירות קטנות צמודות בגדלים של בין 32 עד 43 מ"ר, בניין מ 2008, מיקום מצוין עם פוטנציאל פיתוח אדיר (צמוד לגבעת הפרטיזנים) -  קישור – לחץ כאן. 3 דקות הליכה מבניין משרדים גדול, 5 דקות מקניון דומינקנסקה ו 10 דקות מהכיכר. מחיר בערך 1.3 מיליון זלוטי לכל הדירות ביחד. מס רכישה 2% ותווך 2%. נדרש שיפוץ קל וריהוט.

דירות נוספות טובות – או לשיפוץ או מוכנות למגורים סביבות 440 אלף זלוטי.

 

שוק ראשוני (מקבלן) – דירות טובות אחרונות (קטנות, נוף טוב) ב ANGEL RIVER : דירת 2 חדרים, 42 מ"ר, קומה 2 , מול הפאטיו הפנימי (גינה). 365 אלף זלוטי  (לפני גימור וחנייה שחובה לקנות). מחיר סופי כולל הכל מוכן להשכרה סביבות 453 אלף זלוטי (כולל מטבח מחברה טובה, הוצאות משפטיות, ריהוט שונות ובלתי צפוי). שכ"ד לפחות 2500-3000 זלוטי בחודש (מעל 6.5 אחוז לפני ניהול – הערכה). משלמים 20% בחתימה ו-80% שהמבנה מוכן. שרטוט למטה.

שוק ראשוני וורשה –

דירה קטנה 37 מ"ר בקומת קרקע בפרויקט קרוב מאוד למרכז 356 אלף זלוטי, מוכן להשכרה עד סוף השנה. שרטוט למטה.

 

השקעה מוסדית / גדולה: מבנה יפה שכיום מושכר למשרדים – צמוד לפארק גדול – ניתן להסב למלון קטן עם בערך 45 חדרים ומסעדה. עלות בערך 6 מיליון זלוטי, שיפוץ לפחות 2 מיליון זלוטי.

 

ולסיום סרטון מפסטיבל "תודה לג'ימי" בו ניגנו ביחד 7,356 גיטריסטים את השיר "היי ג'ו" ושברו שיא גינס עולמי של נגינה ביחד – בכיכר המרכזית (ריינק) של וורוצלאב.  השנה הפסטיבל חוזר בפעם ה 15, בראשון למאי 2017. קישור לסרטון. עיר צעירה ותוססת אמרנו?

 

 

ניוזלטר קודם:

פולין דורגה לאחרונה במקום 24 בעולם מבחינת הקלות של עשיית עסקים לעומת ישראל שמדורגת במקום 52 (מתוך 190, כאשר המקום ה-1 הינו הטוב ביותר).

(World Bank Ease of Doing Business 2016 Report)

בקטגוריה של רישום נכסים, פולין במקום 38 ואילו ישראל במקום ה- 126!

עוד נתון מעניין: מסקר שנערך בקרב סטודנטים פולנים באנגליה, 83% אחוז מהם מתכוונים לחזור לפולין. מדובר בהיפוך מגמה משמעותי. באנגליה מעל 5,200 סטודנטים פולנים. הסקר נערך ע"י בוסטון קונסולטינג גרופ ופורסם בעיתון הגארדיין הבריטי.

בלי קשר לסטודנטים אלו, באנגליה כמליון פולנים שרובם המוחלט היגר בעשור האחרון. ככל הנראה חלקם יאלץ או ירצה לעזוב בעקבות הברקזית.  מידע נוסף בכתבה (קישור למטה).

 

השקעות:

שוק משני (יד 2): דירה 2 חדרים, 53 מטר רבוע, עם דייר! מחיר 430,000 זלוטי (לפני מו"מ). הדייר משלם 2,350 שכ"ד. הבניין במקום מרכזי וטוב ליד קניון ומשרדים, מבנה יחסית חדש משנת 2008. לפרטים נוספים – אנא צרו קשר.

 

  Angel River

נשארו 11 דירות סטודיו בלבד (ורק חלקם במקום טוב בפרויקט). מחיר החל מ 290 אלף ש"ח (ללא גימור). עלות לאחר כל ההוצאות בערך 340,000  (38 מטר רבוע). מתאים להשכרה גם למפעיל מלון דירות, צעירים וסטודנטים. קרוב לאוניברסיטה גדולה, משרדים, ולכיכר המרכיזת. שמירה 24 שעות, ספא, מרינה קטנה. הבנייה החלה ע"י חברה צרפתית מובילה: קישור.

קליפ של הפרויקט:

https://www.youtube.com/watch?v=jM-xnGuDGSw

 

זה הזמן להגיע! שווקי חג המולד בפתח – החל מה- 18 לנובמהר עד אמצע דצמבר.

קליפ של השוק:

https://www.youtube.com/watch?v=p3nxGfkdEKc

 

קישורים שהוזכרו:

https://www.theguardian.com/society/2016/oct/25/meet-poles-who-went-home-warsaw-london-poland-return

http://www.doingbusiness.org/rankings